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Juntas Ordinarias

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29/01/2018· Derechos y obligaciones de los propietarios

Junta ordinaria de la comunidad de propietarios
Enero, mes en que se celebran la mayoría de las juntas ordinarias de las comunidades de propietarios, ya que la mayoría tienen como ejercicio económico el año natural de 1 de enero a 31 de diciembre, toca rendir cuentas.
La junta ordinaria de propietarios de una comunidad habrá de celebrarse una vez al año, y en ella es imprescindible abordar tres asuntos: presentación y aprobación de las cuentas comunitarias, aprobación del presupuesto de gastos y cuotas para el nuevo año, y la renovación de los cargos.
- Cuentas comunitarias.
Aunque es habitual que el ejercicio económico de la comunidad sea el del año natural, legalmente no tiene que ser así, y la junta puede determinar otras fechas para el inicio y cierre de su ejercicio económico.
Las cuentas las elabora y presenta quien haya ejercido el cargo de administrador.
La no aprobación de las cuentas, a efectos prácticos, no tiene consecuencias, más allá de la posibilidad de exigir responsabilidad al presidente o al administrador por los perjuicios que se hayan podido provocar a la economía comunitaria si la gestión no ha sido correcta o fuera de lo acordado por la junta de propietarios.
Un punto importante dentro de las cuentas es la liquidación de la deuda que los propietarios morosos puedan haber acumulado con la comunidad de propietarios, puesto que sólo se les podrá reclamar en el juzgado si la deuda ha sido aprobada por junta de propietarios.
Antes de la celebración de la junta, con la convocatoria de la misma, se debe enviar el listado con el detalle de los propietarios y cuantías pendientes, con la finalidad de que puedan conocer exactamente su situación y actuar en consecuencia, puesto que si mantienen la deuda en la fecha de celebrarse la junta, serán privados de su derecho a votar en la misma.
- Presupuesto de gastos y cuotas nuevas.
En función de los gastos detallados en las cuentas presentadas, y de los gastos previstos para el ejercicio siguiente, el administrador también elabora y presenta el presupuesto de gastos y su reparto en cuotas entre los propietarios.
La junta de propietarios deberá pronunciarse sobre los gastos que prevé asumir, sobre todo los de carácter extraordinario (obras, nuevos servicios, etc.), que podrán costearse con pagos extraordinarios o podrán prorratearse en las cuotas mensuales que se aprueben.
- Renovación de cargos.
El representante legal de la comunidad es el presidente, que deberá ser obligatoriamente un propietario. Si no se nombran otros cargos, será quien asuma las labores de secretario y administrador también.
Puede acordarse la existencia de otros cargos comunitarios que ayuden al presidente en su labor, o, incluso, puedan tener funciones propias y distintas, como son el secretario y el vicepresidente, pero, en todo caso, habrán de ser propietarios también.
Todos los propietarios tienen obligación legal de ejercer cargo comunitario, sólo podrán evitarlo si les afecta una causa de imposibilidad o incapacidad importante, como puede ser residir a mucha distancia del edificio, estar incapacitado judicialmente, tener incompatibilidad de intereses con la comunidad, etc. En todo caso, habrán de poner en conocimiento de la junta de propietarios la existencia de dicha causa para que puedan valorar si la consideran suficiente o no para eximirse de este deber. El tener deudas pendientes con la comunidad no exime de este deber, pero puede suponer un problema jurídico si se adopta el acuerdo de reclamar por vía judicial.
El nombramiento puede hacerse de la forma que acuerde la junta de propietarios, por sorteo, por turno, etc.
Respecto al administrador, si se contrata a una persona no propietaria, habrá de tener la formación y cualificación profesional adecuada para ejercer la función y responder de su buen ejercicio. Es en la junta ordinaria donde se decide renovar al administrador contratado o no, el cese en cualquier otro momento del año puede suponer un inconveniente para la comunidad, por cuanto el administrador podría reclamar los honorarios hasta completar un año por una resolución unilateral y arbitraria por parte de la comunidad de propietarios.
La asistencia a las juntas es un derecho de todos los propietarios, y, aunque no es obligatoria, sí es recomendable, para poder intervenir en el debate y poder votar en cada uno de los puntos que se trate.

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