Una de las obligaciones principales de los propietarios integrados en una comunidad en régimen de propiedad horizontal (habitualmente llamada “comunidad de vecinos”), es el aportar el dinero suficiente para pagar los gastos derivados del uso y mantenimiento del inmueble, así como sus reparaciones y mejoras.
Lo más habitual es que cada propietario aporte según el coeficiente de propiedad adjudicado en la escritura del edificio (que también está reseñado en su título de propiedad), aunque puede haber variaciones dependiendo de los estatutos de la comunidad, del tipo de gasto o de acuerdos puntuales de la junta de propietarios.
La ley prevé la existencia de la obligación, y también prevé qué hacer en relación con los propietarios que no la cumplen, los “morosos de la comunidad”.
Consecuencias de ser moroso con la comunidad de propietarios:
- Publicidad de dicha situación.
Es obligatorio, cuando se convoca junta de propietarios, informar a todos los propietarios de la relación de los propietarios que tienen cantidades pendientes de pago, incluso por medio de publicación en el tablón informativo que se usa para las comunicaciones habituales. Dicha publicidad de datos está obligada por ley, por lo que no puede aplicarse la normativa de protección de datos personales.Si hay algún error, es importante comunicarlo al administrador de la comunidad para que lo corrija. Si no se está de acuerdo, por otros motivos, puede consignarse la cantidad en el Juzgado para no perder ningún derecho en la junta de propietarios que se convoca.
- Pérdida de derechos en la junta de propietarios.
El propietario que mantenga una deuda con la comunidad de propietarios en el momento de celebrarse la junta, podrá intervenir en el debate de la misma, pero no podrá tenerse en cuenta su voto para formar mayorías ni podrá impugnar judicialmente los acuerdos que en la misma se adopten.
- Perjuicios económicos.
En algunas comunidades han acordado una penalización por impago de cuotas, por lo que la deuda se irá incrementando por su aplicación.
También es habitual que los gastos de reclamación extrajudicial (carta certificada, burofax, etc.) se le carguen al propietario moroso al cual se reclama. Habrá de acordarlo así en junta de propietarios.
Si se ha iniciado la reclamación judicial, también es posible que el juez condene al moroso al pago de todos los gastos en los que ha incurrido la comunidad para tramitarla.
- Reclamación judicial.
Si a pesar de todo lo anterior, y de los intentos amistosos de cobro que habitualmente realiza el administrador o el presidente de la comunidad, se continúa con la deuda, la única vía que le resta a la comunidad de propietarios es la reclamación judicial.
El procedimiento más recomendado es el denominado “monitorio”, de tramitación más rápida y sencilla, pero que también tiene sus requisitos que debemos respetar si se pretende el éxito en el Juzgado.
La deuda que se pretenda reclamar debe haber sido aprobada en junta de propietarios, con el detalle del importe y de los conceptos que se reclaman.
Dicho acuerdo y el correspondiente requerimiento de pago por parte de la comunidad deben comunicarse al moroso, de forma fehaciente, siendo la vía más habitual y cómoda la notificación por medio de burofax. No es imprescindible que lo recoja para su eficacia, pero habrá que dejar pasar el plazo para que vaya a recogerlo.
La reclamación puede tramitarla directamente el presidente, en nombre de la comunidad de propietarios, aunque si se designan abogado y procurador para tramitarla los gastos podrían cobrarse del moroso. También es interesante, en este punto, conocer la cobertura de defensa jurídica del seguro comunitario, por si la comunidad pudiese acogerse a la misma.
Si el moroso no responde o el juez estima que realmente debe la cantidad reclamada, se dicta resolución a favor de la comunidad, que tendría que iniciar el procedimiento judicial de ejecución para solicitar el embargo de los bienes del moroso para conseguir el cobro de la deuda, respondiendo de la misma, siempre y en todo caso, la vivienda o local del deudor que esté incluido en esa comunidad.
En caso de impago el contacto con el administrador de la comunidad de propietarios es fundamental, para aclarar errores, modificar el número de cuenta donde se tiene el recibo domiciliado, o negociar una forma de pago que permita a la comunidad ir cubriendo sus gastos y al moroso cumplir con sus vecinos de forma adecuada.